집 vs 주식, 20년 성적표집은 왜 주식으로 대체되지 않을까요

자본시장연구원이 보유세·양도세·거래세를 모두 반영해 20년 동안 투자했을 때의 연 수익률(기회비용 고려)을 비교했습니다. 서울 부동산은 연 11.6%로 미국 S&P500(7.1%), 전국 부동산(7.2%), 코스피(6.0%), 공모펀드(5.7%), ELS(2.1%)를 모두 앞섰습니다.

집맥 해석집은 대출을 끼고 사는 경우가 많아 실제 손에 쥐는 수익률은 사람마다 다릅니다. 위 숫자는 「같은 돈을 20년 묻어 두었을 때」의 비교로만 읽어 주세요.

• 주택의 소비·투자 이중성(제임스 헨더슨 영국 런던정경대 교수·요니스 이오아니데스 미국 터프츠대 교수): 집은 사는 곳(거주 효용, 소비)이면서 자산(투자)이라, 주식처럼 기대수익률만 따져 사고팔기 어려운 복합 자산입니다.
• 임대료 위험 헤지(토드 시나이·니컬러스 솔레스 미국 펜실베이니아대 와튼스쿨 교수): 집을 갖는 것은 앞으로의 임대료 상승·주거 불안정 위험을 피하는 수단입니다. 집이 없으면 주거 시장에서 「공매도」 포지션을 잡은 것과 같다는 설명입니다.
• 심적 회계(리처드 탈러 시카고대 교수): 사람들은 돈에 「꼬리표」를 붙여 따로 관리합니다. 한국인에게 집은 「가족의 보금자리이자 노후를 책임질, 절대 잃으면 안 되는 핵심 자산」 계좌에, 주식은 「변동성을 감내해야 하는 위험 자산」 계좌에 들어가 두 계좌 사이로 돈이 잘 옮겨 가지 않습니다.
• 덧붙여 해리 마코위츠(노벨 경제학상)의 현대 포트폴리오 이론: 투자자는 수익률이 가장 높은 자산이 아니라 위험을 고려한 최적의 조합을 고릅니다.

한국은행 자료로 2025년 말 가계 순자산을 보면 주택이 50.4%로 절반을 차지합니다. 주택 외 비금융자산 23.0%, 현금·예금 18.9%, 보험·연금 등 13.3%, 주식·펀드(지분증권·투자펀드) 11.5%입니다.

순자산 중 부동산 비중은 2016년 74.8%, 2020년 75.7%, 2025년 71.9%로 조금 줄었지만 여전히 열에 일곱입니다.

증시 조정이 이어지자 은행 예·적금으로 돈이 몰리고 있습니다. 5대 은행 총수신은 10월 22일 기준 2,294조 515억 원으로, 이달 들어서만 39조 3,046억 원 늘었습니다. 같은 기간 증시 대기자금으로 꼽히는 투자자예탁금(88조 6,842억 원)은 15조 9,802억 원 줄었습니다. 은행연합회에 따르면 25일 기준 국내 은행 정기예금 최고금리는 평균 연 3.58%입니다.

중국의 「머니무브 부메랑」

2014년 부동산 경기가 꺾이자 중국 정부는 증시 부양책을 냈고, 집을 팔아 주식에 투자하는 열풍 속에 상하이종합지수는 1년 만에 2,000선에서 5,100선까지 올랐습니다. 하지만 2015년 여름 증시가 약 40% 급락했고, 돈은 다시 부동산으로 몰려 2016년 상하이·베이징·선전 등 주요 도시 아파트값이 30~60% 뛰었습니다.

일본·미국·영국

일본은 2024년 비과세 개인투자계좌 신(新)NISA를 도입해 투자 한도를 크게 늘렸고, 신NISA 누적 매입액은 71조 엔에 달했습니다. 미국의 401(k)·영국 ISA처럼 세제 혜택으로 장기 투자를 이끄는 제도가 대표적입니다.